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购房者:已预售商品房能否转让?如何处理?

2012-12-17 2286人曾关注此信息
 年底贷款额度相对紧张些,一些购房者在申请贷款时,遇到贷款审批不能通过或是放贷时间长的问题,于是想将刚购买的商品房转让给他人,这时,房产才刚预售没有多久,这样的房产能交易吗?算新房买卖还是二手房买卖?

  预售中的商品房也就是所谓的期房,购房者支付一定的定金或预付款后,约定在未来一定日期拥有现房;而这样的商品房如果签订了购房合同,合同备案与否是关键,是决定能否直接转让的前提。

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  网友李先生就遇到这样的疑惑:“别人有一套期房准备转给我,他与开发商签定了内部购房协议,未签正式购房合同。请问:签正式购房合同能直接写上我名字吗?如果不行用合同更名可以吗?要什么手续?”其实李先生的问题很容易回答并解决。

  备案后的商品房不能直接上市交易

  一般情况下,已经签署完毕并且进行网上备案的预售商品房买卖合同的,不允许业主擅自私下更改姓名,即不允许合同更名或是不允许合同房上市交易。此外,《中华人民共和国城市房地产管理法》也有相关规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

  不是说合同房不能上市交易,而是需要办理房屋两证后才能交易,不能直接合同更名。或者先解除原先的合同后,再签订新的购房合同,但是这种方式不一定能成,需要满足一定的条件,同时开发商得同意才行。

  如果没有签订正式的购房合同,房产没有备案,那么可以直接和开发商协商处理,解除原先的认筹和预购协议,重新以他人的名义来买房,还是属于购买新房;如果备案后,没有特殊情况,都是不能取消备案,取消合同的;即使能取消,办理程序也比较麻烦。

  六种特殊情况可撤销网签备案

  按照住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)文件中规定:严格预售商品住房退房管理,商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

  根据东营市住房和城乡建设委员会新出台的《关于进一步规范商品房预售合同撤销及信息变更有关问题的通知》(东建字【2011】135号)文件中关于商品房网签合同撤销的情形,应符合以下条件:

  1、房地产开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷,经仲裁机构、法院裁定或判决需要撤销合同的(提交裁定或判决的有效证明);

  2、房屋交付使用自公布之日起90日内,购房者所购房屋因存在严重质量问题,经有关部门认定,需要撤销合同(提交由工程质量监督机构或房屋鉴定机构出具的质量鉴定报告);

  3、购房者办理贷款手续未获批准,合同无法继续履行并承担违约责任,需要撤销合同的(提交金融机构不能受理贷款的有效证明);

  4、购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金等原因,需要撤销合同的(提交二级以上公立医院的相关证明);

  5、商品房交付后,实测建筑面积与合同约定误差超过正负3%,合同中已约定撤销的(提交测绘机构的房屋测绘报告)。

  6、法律法规规定的其它情形(写明具体内容并提交相关证据)。符合以上情形之一,且所签商品房买卖合同已备案,在商品房买卖双方协商一致下,需由商品房买卖双方携双方填写并签字盖章的《商品房网签合同撤销申请表》、双方协商一致签订的撤销合同书面协议、全部合同原件、撤销合同理由凭据、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等资料到房产所在地房产交易中心提出商品房网签合同撤销申请。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”的规定,若双方协商不一致,可通过法律程序解除合同。

  备案商品房需按照正常二手房交易

  如果备案的商品房想交易过户,最好还是按照二手房交易程序进行;但是目前东营二手房交易中,需要房源产权清晰,具备房产证才行;所以还需要等交房办证后才能出售。

  在办理交易手续时,需要先办理两证后再来出售;或者由买家代为其办理两证并支付相关的税费,之后再按照二手房过户程序进行,但这时购房者可以适当要求户主降价的;也需注意,这样的房产税费比较高,营业税为全额的5.6%。

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